SÖS LINKE PluS

SWSG-Jahresabschluss 2014: Höhere Kapitalrendite als private Immobilienkonzerne

Bericht und Kommentar zur Vorstellung des Geschäftsberichts der SWSG im Gemeinderat
von Ursel Beck

Am 19.6.2015 stellte die SWSG ihren Geschäftsbericht für 2014 im Ausschuss für Wirtschaft und Wohnen im Gemeinderat vor:

  • 22 Millionen Gewinn vor Steuern
  • Gewinnrücklage von 290 Millionen Euro
  • 000 Euro mehr Gehalt für die beiden Geschäftsführer

Und dafür gibt es von fast allen Fraktionen im Gemeinderat Lob. „Die SWSG ist gut aufgestellt und wir unterstützen die Geschäftspolitik“ erklärte Silvia Fischer von den Grünen. Sie sitzt auch für die Grünen im Aufsichtsrat der SWSG. Genauso Udo Lutz von der SPD. Er spricht zwar davon, dass es strategisches Ziel der SWSG sein müsse möglichst viele bezahlbare Wohnungen zur Verfügung zu stellen. Was sich die SPD unter bezahlbaren Wohnungen vorstellt, erklärt Udo Lutz nicht. Bisher haben die SPD-Vertreter allen Mietpreiserhöhungen und preistreibenden Modernisierungen zugestimmt. Auch der 64%-Erhöhung in der Bottroper Straße 2012. Erst aufgrund des von der Mieterinitiative öffentlich organisierten Drucks wurde diese Erhöhung zurückgenommen.

Die einzigen Gemeinde- und Aufsichtsräte, die einen Kurswechsel bei der SWSG fordern, sind die Vertreter von SÖS und Linke PluS. Tom Adler erklärte in der Ausschusssitzung, dass die Kapitalrendite von 4,7% darauf hindeute, dass die SWSG weiter in die falsche Richtung steuere. „Statt auf Mietpreissenkung setzt man darauf an der Mietpreisexplosion teilzuhaben. Das geht zu Lasten der Mieter“, so Tom Adler. Mit der Politik der „heterogenen Strukturen“ würden einkommensschwache Mieter aus ihren Stadtteilen vertrieben, während auf dem Killesberg und auf der Gänsheide homegene Strukturen der Betuchten nicht in Frage gestellt würden. Tom Adler kritisierte als einziger die neubaugleiche Modernisierung, weil sie zu Neubaumieten führe. Im Aufsichtsrat hätte seine Fraktion bereits beantragt, dass die SWSG die Mieterhöhungen aus dem neuen Mietspiegel nicht übernimmt und 2016 keine Mieterhöhung bei der SWSG stattfinde. Weitere stellte Tom Adler folgende Forderungen auf, die er sowohl im Aufsichtsrat als auch im Gemeinderat beantragen werde:

  • Rückgängigmachung des Beschlusses die Häuser in der Lübecker Str. 2 – 10 und Dessauer 1,5 und 9 abzureißen
  • Überprüfung aller Abrisspläne und Prüfung von preisgünstigen Modernisierungen
  • Überprüfung aller neubaugleichen Modernisierungen
  • Keine Mieterhöhungen bei Wiedervermietung
  • Keine Erhöhung der Mieten bei Auslaufen der Sozialbindung

Nur die Vertreter von SÖS-LINKE-PluS stimmten gegen den Jahresabschluss und gegen die Entlastung von Geschäftsführung und Aufsichtsrat.

2016 droht Mieterhöhung von bis zu 10%

Die hohen Gewinne der SWSG sind finanziert durch die Mieter. Die Mieteinnahmen der SWSG haben sich 2014 um 4,5 Millionen auf 130,5 Millionen erhöht. Alle drei Jahre erhöht die SWSG die Mieten der frei finanzierten Wohnungen um bis zu 10%. Geschäftsführer Samir Sidgi wies in der Vorstellung des Geschäftsberichts darauf hin, dass demzufolge die nächste Mieterhöhung in 2016 anstehe. Die SWSG-Mieterinitiativen wollen dies verhindern weil für die Mieter die Grenze der Belastbarkeit nicht nur erreicht, sondern in vielen Fällen überschritten ist.

Weniger Mietwohnungen als 2005

Die SWSG behauptet ständig, sie würde die Mieten reinvestieren und neue Wohnungen bauen. Allerdings werden dort, wo neugebaut wird, meist vorher Wohnungen abgerissen. 2013 und 2014 hat die SWSG mehr Wohnungen abgerissen als neu gebaut. Die Zahl der Sozialwohnungen ist 2014 bei der SWSG um 287 geschrumpft. Es wurde keine einzige neu gebaut. Ehemalige Sozialwohnungen werden abgerissen und auf diesen Grundstücken Eigentumswohnungen gebaut. Wie zum Beispiel auf der Rohrer Höhe.

Die aufsummierten Gewinne der SWSG nach Steuern seit 2005 ergeben eine Summe von 131,18 Millionen Euro. Damit hätten weit mehr als 1.000 Wohnungen mit je 70 Quadratmeter Wohnfläche gebaut werden können. Die Zahl der Wohnungen ist bei der SWSG in den letzten 10 Jahren jedoch um 386 Wohnungen zurückgegangen. Die von der SWSG angegebene Durchschnittsmiete hat sich in der Zeit um 30% von 5,28 Euro auf 6,84 Euro erhöht.

Das Geschäftsmodell der SWSG heißt: mit den Mieten von heute die Bestände entweder abreissen und neu bauen oder modernisieren. Viele Mieter können sich diese Wohnungen dann nicht mehr leisten. Sie finanzieren jedoch mit ihrer Miete die Bau- bzw. Modernisierungskosten für ihre eigene Vertreibung.

Horrende Eigenkapitalverzinsung

Wenn die SWSG ihre Eigenkapitalrendite mit 4,7% angibt, dann rechnet sie diese herunter, indem sie das Eigenkapital vom Jahresende und nicht vom Jahresanfang als Bezugsgröße nimmt. Als Gewinn nimmt sie den Gewinn nach Steuern. Nimmt man den Gewinn vor Steuern von 21,9 Millionen und bezieht ihn auf das Eigenkapital von Anfang 2015 (329,8 Millionen) kommt man auf eine Eigenkapitalverzinsung von 6,6%. Nimmt man das Eigenkapital vom Jahresanfang und den Gewinn nach Steuern von 16,38 Millionen ergibt sich eine Jahresverzinsung von 4,9%.

Dies ist eine gewaltige Kapitalverzinsung, wenn man bedenkt, dass die Zinsen 2014 weiter gesunken sind. Die SWSG gibt in ihrem Geschäftsbericht an, dass der Leitzins auf 0,05% gesunken ist und 10jährige Darlehen bereits für 1,5% in 2015 zu bekommen sind.

D.h. die SWSG bekommt von den Banken billiges Geld für Bau- und Modernisierungsmaßnahmen. Treibt aber ihre eigene Kapitalverzinsung auf Kosten der Mieter immer höher.

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SWSG teuerer als Genossenschaften

Die SWSG rühmt sich damit, dass ihre Mieten mit 6,84 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter unter den Durchschnittsmieten in Stuttgart liegen. Dabei muss berücksichtigt werden, dass 42% der Wohnungen der SWSG preisgebundene staatlich geförderte Wohnungen sind. Trotz ihres hohen Anteils an preisgebundenen Sozialwohnungen sind die Mieten bei der SWSG höher als bei Genossenschaften. Die Baugenossenschaft Bad Cannstatt hatte 2014 eine Durchschnittsmiete von 6,58 Euro. Bei der Landesbaugenossenschaft LBG ist die Durchschnittsmiete 2014 um mehr als einen Euro pro Quadratmeter niedriger als bei der SWSG und beträgt 5,76 Euro. Bei den warmen Betriebskosten liegt die SWSG im Jahr 2014 sogar mit 2,60 Euro pro Quadratmeter um 75 Cent über der LBG. Würde die SWSG bei den Betriebskosten so wirtschaften wie die LBG (mit eigenen Hausmeistern und anderem Personal statt mit teueren Fremdfirmen) wäre eine 100 Quadratmeter große Wohnung jeden Monat um 75 Euro billiger. Diese Ersparnis brauchen die SWSG-Mieter dringend.

Horrende Gehälter für Geschäftsführer

Die Regel, dass die Geschäftsführer bis zu 57% Boni auf ihr Gehalt bekommen wurde geändert. Jetzt sind 20% gewinnabhängig. Aber das führt nicht dazu, dass die üppigen Managergehälter geringer werden. Die Gehaltszahlungen für die beiden Geschäftsführer, betrugen 2014 insgesamt 397.000 Euro. Das waren 8.000 Euro mehr als im Jahr zuvor. Jeder Geschäftsführer erhält im Durchschnitt jeden Monat 16.541 Euro. Die völlig überlasteten Kunden- und Objektbetreuer werden mit dem Billigtarif TvöD abgespeist. Wie die SWSG auf einen Arbeitgeber-Bruttostundenlohn von 32 Euro für Objektbetreuer kommt, die sie für Hauswartkosten über Betriebskosten bei den Mietern abrechnet bleibt zu prüfen.

Zahlen und Fakten aus dem SWSG-Geschäftsbericht für das Jahr 2014:

In Klammern jeweils die Zahlen von 2013

Jahresüberschuss: 21,9 Millionen vor Steuern (19,4 Millionen) Nach Steuern 16.38 Millionen (14,452 Millionen)
Eigenkapitalrendite: 6,6 % (6,2%)
Rücklagen: 289,9 Millionen (279 Mio )
Erbaupachtzins an die Stadt: 6,1 Mio (6,289 Millionen)
Aufwendungen für zwei Geschäftsführer: 397 .000 Euro (389.000 Euro)
Aufwendungen für 13 Aufsichtsräte: 22.000 Euro (28.000 Euro)
Mietwohnungen zum 31.12.2014: 17.886 mit 1.175 Tqm Wohnfläche (17.942 mit 1.171 Tqm Wohnfl).
Sozialwohnungen: 7460 (7.747)
Mieteinnahmen: 130,5 Millionen (126 Millionen)
Durchschnittsmiete: 6,84 Euro pro qm (6,72 Euro)
Investitionen in die Instandhaltung: 29 Millionen (26,9 Millionen)
Modernisierung: 286 Wohnungen (473 Wohnungen)
Neubau von Mietwohnungen: 89 (65)
Neubau von Eigentumswohnungen: 24 ( 27)